Il il 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, contenuta nel Ddl Semplificazioni (articolo 44), una modifica normativa attesa da anni e fortemente sostenuta dal Notariato.
La nuova legge interviene su uno dei principali elementi di incertezza del mercato immobiliare italiano, rendendo più semplice, sicura e trasparente la compravendita di immobili ricevuti in donazione.
Si tratta di un cambiamento che ha effetti immediati e concreti per acquirenti, venditori, banche e professionisti del settore immobiliare.
Il problema degli immobili donati prima della riforma
Fino all’entrata in vigore della nuova normativa, acquistare un immobile di provenienza donativa comportava un rischio non trascurabile.
Gli eredi legittimari del donante, qualora si fossero ritenuti lesi nella loro quota di legittima, potevano esercitare l’azione di riduzione e arrivare a chiedere la restituzione dell’immobile anche nei confronti dei terzi acquirenti.
Questa possibilità, pur non frequente nella pratica, ha generato per anni un forte clima di incertezza giuridica. Molti acquirenti rinunciavano all’acquisto di immobili donati e molte banche rifiutavano di concedere mutui o richiedevano garanzie aggiuntive e polizze assicurative dedicate.
Il risultato è stato un mercato parzialmente bloccato, con numerosi immobili di fatto esclusi dalla libera circolazione.
Cosa cambia con la riforma del Ddl Semplificazioni
La nuova legge introduce una svolta decisiva: viene eliminata l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti.
In termini concreti, chi acquista un immobile ricevuto in donazione dal venditore non potrà più vederselo sottrarre in futuro dagli eredi legittimari.
La tutela degli eredi non viene però cancellata. Rimane infatti intatto il loro diritto di credito nei confronti del donatario, qualora la donazione abbia leso la quota di legittima. La differenza sostanziale è che il conflitto resta sul piano economico e non incide più sulla proprietà dell’immobile acquistato da terzi in buona fede.
Questo passaggio rafforza in modo significativo la certezza del diritto e rende finalmente commerciabili gli immobili di provenienza donativa.
Gli effetti immediati sul mercato immobiliare
La riforma produce benefici concreti su più livelli.
In primo luogo, aumenta la sicurezza giuridica per gli acquirenti. Chi compra una casa donata può farlo con maggiore tranquillità, senza il timore di future rivendicazioni che mettano in discussione la proprietà dell’immobile.
In secondo luogo, migliora l’accesso al credito. Le banche possono accettare questi immobili come garanzia ipotecaria con minori restrizioni, semplificando la concessione dei mutui e riducendo i tempi delle operazioni.
Infine, si generano benefici diretti per famiglie, giovani coppie, investitori e imprenditori. La possibilità di vendere o acquistare immobili donati senza ostacoli favorisce la mobilità del patrimonio immobiliare e rende più fluido l’intero mercato.
Un impatto rilevante anche in termini numerici
L’importanza di questa riforma è confermata anche dai dati. In Italia si registrano ogni anno oltre 200.000 donazioni immobiliari, come emerge dalle statistiche notarili.
Numeri che rendono evidente quanto questa semplificazione incida non solo sul mercato immobiliare, ma anche sulla vita quotidiana di molte famiglie.
Sbloccare la circolazione degli immobili donati significa rimettere sul mercato una parte rilevante del patrimonio immobiliare nazionale, con effetti positivi sull’economia e sulle opportunità di acquisto.
Con la riforma introdotta dal Ddl Semplificazioni, il legislatore colma una lacuna normativa che per anni ha penalizzato il mercato immobiliare italiano.
La nuova disciplina elimina l’incertezza legata agli immobili di provenienza donativa, rafforza la tutela degli eredi legittimari sul piano economico e garantisce maggiore sicurezza a chi acquista.
Per chi oggi sta valutando la vendita o l’acquisto di un immobile donato, il contesto normativo è finalmente più chiaro e favorevole. Come sempre, una corretta valutazione giuridica e commerciale resta fondamentale per cogliere al meglio le opportunità offerte dal mercato.
