Sei sicuro di sapere esattamente quali sono i costi e qual è il ruolo del notaio?
Quando si decide di comprare casa, bisogna avere ben chiaro che ci sono delle spese fisse e dei documenti da presentare, oltre al costo dell’immobile. In questo articolo vorrei chiarire quale sia il ruolo del notaio e quale sia l’iter da seguire per comprare casa in assoluta sicurezza e tranquillità.
Il notaio attesta la reale vendita, registrandola nei Pubblici Registri, rendendo il proprio acquisto opponibile ai terzi, significa che lo stesso immobile non possa essere venduto a un altro acquirente successivo a quello che aveva acquistato prima con una semplice scrittura privata senza l’intervento del notaio.
A questo va aggiunto che il notaio rappresenta il garante della buona riuscita dell’operazione, veridicando la proprietà dell’immobile in capo al venditore e della libertà dell’immobile da vincoli di vario genere come ipoteche, trascrizioni di pregiudizio, cambi d’uso, planimetrie non conformi etc.
In poche parole, quindi, perchè affidarsi ad un notaio?
Il mio consiglio è quello di farlo fin dai primi momenti della messa in vendita, prima di iniziare a sottoscrivere qualsiasi documento, in modo da verificare in anticipo la situazione, prima di arrivare quindi al preliminare di acquisto.
Solo successivamente a questo atto e dopo tutti i controlli del caso il notaio provvede a registrarlo all’Agenzia delle Entrate e a trascriverlo presso la Conservatoria dei Pubblici Registri. Rilascia il certificato di rogito, ossia il certificato che attesta che l’atto è stato stipulato e – a distanza di 15/20/30 giorni dalla stipula dell’atto – rilascia la copia autentica in capo tanto al venditore quanto all’acquirente.
Se da un punto di vista essenzialmente formale, la compravendita richiede semplicemente lo scritto, senza l’intervento del notaio l’atto non può essere trascritto nei Pubblici Registri e quindi l’acquisto non è opponibile ai terzi. Questo significa che se si vende un immobile con una semplice scrittura privata, chi acquista ne diventa proprietario, ma se viene iscritta un’ipoteca contro il venditore, quest’ultima è efficace perché l’atto non è stato trascritto e quindi non è opponibile.
Il venditore infatti, potrebbe rivelarsi un truffatore e, dopo aver venduto a un acquirente con una semplice scrittura, vende a qualcun altro con un atto notarile, la vendita fatta con la semplice scrittura non è opponibile al compratore che ha acquistato con un atto notarile. Quindi, seppur la proprietà era passata in capo al primo acquirente che aveva acquistato con una scrittura privata, in realtà chi prevale è l’acquirente che ha acquistato tramite atto notarile.
Facendo un discorso teorico, si può quindi affermare che la proprietà passa anche senza l’intervento del notaio e con il semplice scritto; ma sotto il profilo delle conseguenze, è assolutamente impossibile non far intervenire il notaio.
Nell’iter che porta all’acquisto di una casa, quali sono le spese per il notaio?
Innanzitutto bisogna sottolineare che la voce più consistente, nella parcella che emette il notaio dopo la stipula di un atto di compravendita, è quella delle imposte e non quella degli onorari:
- in caso di acquisto da un privato, le imposte pari al 2%, da calcolarsi sul valore catastale come base imponibile, acquistando una prima casa; il 9%, sempre da calcolarsi sul valore catastale come base imponibile, non acquistando una prima casa.
- se invece si acquista dal costruttore, l’imposta che si paga non è l’imposta di registro, ma l’Iva, che è pari al 4% nel caso in cui si acquisti una prima casa e al 10% nel caso in cui non si acquisti una prima casa. Mentre l’imposta di registro viene versata dal notaio che funge da sostituto di imposta, l’Iva va corrisposta direttamente al venditore.
A questo occorre aggiungere alcuni costi fissi (imposte ipotecarie e catastali e imposte di bollo). Quindi, oltre a quel 2-9% oppure oltre a quel 4-10%, i costi fissi possono aggirarsi indicativamente attorno ai 500 euro. Sommate queste voci, l’ultima è quella dell’onorario del notaio. Tanto per dare un ordine di grandezza, su 100.000 euro di prezzo dichiarato dell’immobile l’onorario del notaio può aggirarsi sui 1.000/1.200 euro più Iva. Tenendo presente che la crescita dell’onorario non è proporzionale: questo vuol dire che 1.000 euro per 100.000 euro di prezzo non diventano 2.000 per 200.000 euro, ma possono diventare 1.700/1.800 euro.
Va sottolineato che si tratta di importi assolutamente indicativi, dal momento che l’abrogazione delle tariffe ha comportato il venir meno dei minimi e dei massimi. Bisogna infine tenere conto delle disparità di costi, anche significative, tra le diverse zone d’Italia, sia intese come Nord, Centro e Sud, sia intese come centro e periferia.
